documentos legales para vender un inmueble

Por Francisco Javier Riveroll
Socio director de Riveroll Bienes Raíces, S.C.

Es importante dar a conocer a nuestros clientes y amigos los tipos de documentos legales que toda inmobiliaria y el Notario de la operación necesitan para poder formalizar con sus clientes propietarios-vendedores y con los compradores o prospectos de compradores la compraventa de un inmueble.

En el caso de compraventas, se requieren los siguientes tipos de documentos legales:

1. Carta-Oferta de Compra, también llamada Carta-Propuesta de Apartado e Intención
de Compra. La persona interesada en comprar un inmueble presenta a la inmobiliaria este documento que debe contener su nombre completo, ocupación, datos de contacto, la mención específica del inmueble de que se trata, la cantidad de dinero que ofrece pagar por concepto de precio por la compraventa del  inmueble, la forma de pago (mencionando si es con recursos propios y/o con un crédito hipotecario, ya sea bancario o de alguna otra institución financiera pública o privada) y una cantidad menor por concepto de apartado para que ya no se muestre más el inmueble.

Adicionalmente, es importante mencionar en dicho documento una fecha propuesta por el oferente para la firma del Contrato Privado de Promesa de Compraventa o del Contrato Privado de Compraventa con Reserva de Dominio, según sea el caso, y en algunos casos mencionar una fecha tentativa o fecha límite para que se efectúe el avalúo inmobiliario que en términos generales se va a requerir para formalizar la compraventa del inmueble, ya sea que el avalúo lo solicite el Notario que elija el comprador o, en su caso, el valuador que elija el banco o alguna otra institución financiera pública o privada que otorgará crédito al comprador.

En Riveroll Bienes Raíces tenemos varios tipos de formatos para cada caso concreto, dependiendo si el oferente es una persona física o moral y qué características tiene. Lo recomendable es hacer un “traje a la medida” para cada operación, ya que, aunque llegan a ser muy parecidos, la realidad es que cada caso tiene sus particularidades, por lo que nos gusta ayudarle al prospecto de comprador a elaborar el documento idóneo para su operación específica y no simplemente utilizar un formato o “machote” para ello.

2. Contrato Privado de Promesa de Compraventa o Contrato Privado de Compraventa con Reserva de Dominio. En el caso de que se vaya a proponer la firma de un Contrato Privado de Promesa de Compraventa, el promitente comprador entregará una cantidad que quedará como “depósito en garantía”, de la cual el promitente vendedor no podrá disponer libremente, ya que se convertirá en depositario legal de dicha cantidad y de cualesquiera otras cantidades que también quedarán como depósito en garantía, sin facultades para disponer de ellas. En dicho contrato se mencionará que dichas cantidades no pueden ser tomadas como parte del precio que se convenga entre las partes sino hasta que se celebre la Escritura de Compraventa ante el Notario que el promitente comprador elija o, en su caso, ante el Notario que elija la institución financiera que otorgue el crédito al comprador.

En Riveroll Bienes Raíces nos gusta agregarle a este contrato la particularidad de hacerlo “con reserva de dominio”, lo que significa que el comprador no adquiere la propiedad del inmueble sino hasta que le pague en su totalidad al vendedor el precio pactado, momento en el cual se transfiere el dominio legal del inmueble al comprador, cuando ya totalidad del saldo del precio ha sido pagada al vendedor al momento de la firma de la Escritura de Compraventa ante el Notario de la operación. En este tipo de contrato se acostumbra que al momento de la firma del mismo el comprador entrega un anticipo a cuenta del precio pactado, anticipo que generalmente se acostumbra que sea de entre el 10% y el 20% del precio total acordado entre el comprador y el vendedor.

3. Escritura de Compraventa. Dicha Escritura se otorga siempre ante un Notario Público que generalmente es elegido por el comprador, o bien, por la institución financiera (ya sea pública como, por ejemplo, el INFONAVIT o el FOVISSSTE) o privada como los bancos y demás instituciones financieras privadas que dan un crédito hipotecario al comprador para la compra de un inmueble.

Por lo mismo, las Escrituras de Compraventa son siempre elaboradas por el Notario de la  operación con base en sus diferentes tipos de modelos de Escrituras de Compraventa, las cuales son muy simples cuando las operaciones son efectuadas con recursos propios del comprador y son mucho más elaboradas cuando son efectuadas con recursos crediticios que provienen de instituciones financieras públicas o privadas, ya que, en este último caso, también se formaliza un Contrato de Apertura de Crédito Simple con Garantía Hipotecaria, en el caso de que el otorgante del crédito al comprador sea una institución bancaria, o bien, en su lugar se formaliza un Contrato de Préstamo (también llamado de Mutuo con Interés) con Garantía Hipotecaria, que se aplica en el caso de que el otorgante del préstamo al comprador sea una institución pública como el INFONAVIT o el FOVISSSTE.

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