jornada notarial para comprar vivienda

Por Francisco Javier Riveroll
Abogado y socio director de Riveroll Bienes Raíces, S.C.

Es de suma importancia que toda persona que quiera comprar un inmueble con uso de suelo habitacional (llamémosle “vivienda”) en la Ciudad de México (en lo sucesivo denominada la “CDMX”) conozca que puede aprovechar los beneficios de descuentos obligatorios para los Notarios en la escrituración que otorga el Gobierno de la CDMX para adquirir una vivienda cuyo valor catastral sea inferior a 1,344,370.00 pesos.

Por esta razón, en beneficio de aquellos que recientemente han considerado adquirir una vivienda, trataremos en las subsecuentes líneas de desarrollar: 1) en primer lugar, qué es la Jornada Notarial; 2) las consideraciones que el Código Fiscal de la CDMX establece para la obtención de beneficios económicos; y 3) algunos puntos importantes a considerar para su aprovechamiento y ahorro.

La Jornada Notarial es un programa anual que se organiza de manera conjunta entre el Colegio de Notarios de la CDMX, el Gobierno de la CDMX a través de la Dirección General de Regularización Territorial (en lo sucesivo denominada la “DGRT”) y la Asamblea Legislativa de la CDMX, mediante el cual los adquirentes de vivienda que entren al programa tienen derecho a recibir importantes descuentos en impuestos, derechos y honorarios notariales para la escrituración de inmuebles y la tramitación de sucesiones.

Conviene subrayar que las Jornadas Notariales empezaron a instrumentarse a partir del año 2000 a través de acuerdos con el Jefe de Gobierno de la CDMX y a partir de 2017 la Jornada Notarial se convirtió en un programa permanente al incorporarse los beneficios al Código Fiscal de la CDMX. Dichos beneficios consisten en descuentos fiscales que van desde el 10% hasta el 60% en impuestos de escrituración y del 40% y hasta el 80% en sucesión. Por ejemplo, tratándose de la escrituración de viviendas en la CDMX, los descuentos al impuesto sobre adquisición de inmuebles (en lo sucesivo denominado el “ISAI”) realizan directamente su cálculo sobre el valor catastral de la vivienda, sin considerar en forma alguna el valor comercial o precio final convenido de cierre de la vivienda.

Estas reducciones o descuentos se contemplan en el artículo 275 Bis del Código Fiscal de la CDMX y, de igual modo, deben efectuarse ante un Notario Público de la CDMX, de acuerdo con los valores catastrales y porcentajes que a continuación se muestran:

Valor catastral de la vivienda – porcentaje de reducción

Hasta 366,821 pesos – 60%
De 366,821 hasta 733,642 pesos – 40%
De 733,642 hasta 1,100,463 pesos – 30%
De 1,100,463 hasta 1,344,370 pesos – 20%
De 1,344,370 hasta 1,904,523.00 pesos – 10%

Como puede apreciarse en este cuadro, el Código Fiscal de la Ciudad de México establece que entre menor sea el valor catastral de la vivienda, mayor será el porcentaje de reducción del ISAI sobre el valor catastral.

Percibimos, en consecuencia, que la Jornada Notarial es benéfica para la sociedad en cuanto que promueve la función social del Notariado y otorga una mayor seguridad jurídica en las operaciones de escrituración de viviendas hasta el citado valor catastral de 1,344,370 pesos. No obstante, habrá que decir que, como el quinto y último nivel del recuadro lo refiere, el alcance de la Jornada Notarial en viviendas con valor catastral de 1,344,370 hasta 1,904,523 pesos debería considerarse prácticamente un caso de “letra muerta”, pues la aplicación de este descuento se halla permanentemente sujeta a que ocurra algo casi improbable, como es que el avalúo comercial de la vivienda de que se trate no exceda de 1,904,523 pesos.

Asimismo, es requisito para la obtención de estas reducciones que el contribuyente presente una constancia expedida por la DGRT en la que acredite ser beneficiario del artículo 275 Bis del Código Fiscal de la CDMX. Este trámite puede realizarlo directamente el contribuyente, o bien, auxiliándose de la Notaría con la cual va a realizar la operación.

Del mismo modo, debe decirse que, para el cálculo de la reducción de las contribuciones, el valor de la vivienda a considerarse como base gravable será:

(a) Tratándose de inmuebles cuyo valor catastral sea de hasta 1,344,370 pesos, el valor indicado en la boleta predial o en la Propuesta de Declaración de Valor Catastral y Pago del Impuesto Predial, correspondiente al último bimestre de la fecha en que se realice la escrituración del inmueble de que se trate.

(b) Tratándose de inmuebles cuyo valor catastral sea superior a 1,344,370 pesos, el valor que se considerará será el que resulte mayor entre el valor del avalúo comercial, el valor catastral y el precio de adquisición de la vivienda de que se trate, siempre y cuando dicho valor más alto no exceda de 1,904,523 pesos. En caso de que cualquiera de los valores resulte ser mayor de esta última cifra, bajo ningún concepto podrá ser aplicable la reducción.

Otro punto importante es que, en el caso de inmuebles cuyo valor catastral oscile entre 1,100,463 y 1,904,523 pesos, es necesario presentar avalúo practicado por un valuador oficial autorizado registrado por la autoridad fiscal de la CDMX, el cual sólo será considerado para fines estadísticos por la autoridad fiscal para efectos de lo establecido en el inciso (a), además de que tal avalúo será considerado para la determinación de la base gravable del ISAI, para efectos de lo indicado en el inciso (b) anterior.

Así pues, tenemos que los beneficios de descuentos o reducciones no sólo resultan aplicables sobre el ISAI, sino también sobre los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la CDMX. Además, recordemos que únicamente tienen derecho a aplicar descuentos en la Jornada Notarial los Notarios de la CDMX, pues si la operación de adquisición de vivienda en la CDMX la formaliza un Notario que no tenga su patente notarial en la CDMX, en consecuencia, el cliente adquirente no podrá entrar en el programa de la Jornada Notarial con ese mismo Notario.

Pues bien, ahora ya lo saben, cuando quieran comprar una vivienda en la CDMX, revisen con todo detalle en la boleta predial más reciente del inmueble cuál es su valor catastral actual y si éste es inferior al multicitado valor de 1,344,370 pesos, ya saben que tendrán derecho a las reducciones o descuentos en su ISAI y derechos de Registro Público de la Propiedad y, por consiguiente, un descuento muy significativo en los gastos notariales de escrituración totales de la vivienda que van a adquirir, siempre y cuando no hayan ejercido ese beneficio antes con otra vivienda adquirida durante el mismo año fiscal.

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