Por Francisco Javier Riveroll
Socio director de Riveroll Bienes Raíces, S.C.
A lo largo de los años recientes que me he dedicado a ser asesor inmobiliario, dicha pregunta me la han hecho varios clientes y mis respuestas han sido las siguientes:
1. Presupuesto
Dependiendo del presupuesto que tengas para comprar o tomar en arrendamiento un inmueble habitacional (indistintamente llamémosle “vivienda”), ya sea casa o departamento, te diría que dependerá de tus necesidades específicas, edad, situación familiar en cuanto a la cantidad de personas que habitarán la vivienda y la necesidad o no de un jardín, terraza, balcón o patio para el esparcimiento de tus hijos, de tus mascotas o de ti mismo.
En términos generales, el costo de adquisición o de renta de una casa será más alto que el de un departamento de similar calidad y categoría, simplemente porque normalmente una casa consta de terreno propio y de una construcción de dos o más pisos, mientras que un departamento normalmente se ubica en un solo piso, salvo que se trate de un penthouse y éste tenga roof garden.
2. Vivienda ideal
En mi experiencia, te puedo decir que no existe la vivienda perfecta, a menos que nosotros mismos la hayamos mandado construir a nuestro pleno gusto y necesidades, y aun así siempre vamos a encontrar algún cambio o mejora que podríamos hacerle al inmueble.
3. Ventajas y desventajas entre un departamento y una casa
Tanto los departamentos como las casas (ya sea casas solas o casas en condominio) tienen ventajas y desventajas entre sí, como son:
(a) Propiedad del terreno
El dueño de un departamento no es dueño de todo el terreno, sino sólo de una parte alícuota o proporcional en relación con el terreno, la cual depende de la cantidad de niveles construidos que tenga el edificio donde se ubica, lo que significa que en un edificio de, por ejemplo, cuatro niveles donde todos los departamentos son del mismo tamaño el dueño de cada departamento resulta que también es dueño de una parte alícuota del terreno, y en este caso lo sería de una cuarta parte del terreno, y también lo es de una parte proporcional de las áreas comunes del condominio, como son gimnasio, salón de fiestas, alberca, jardines comunes, estacionamiento de visitas, canchas deportivas, etcétera.
En comparación, el dueño de una casa sola es dueño de la totalidad del terreno y de la construcción de la misma, y si se trata de una casa en condominio, es dueño de la parte privativa de su terreno, de la construcción de su casa y de una parte alícuota de las áreas comunes del condominio donde se ubica su casa.
(b) Gastos de mantenimiento
Cada dueño de un departamento normalmente comparte los gastos con los dueños de los demás departamentos, como son vigilancia, limpieza, arreglos a las áreas comunes, luz, agua, impuesto predial de las áreas comunes, y si el condominio tiene amenidades como gimnasio, salón de fiestas, alberca, jardines comunes, estacionamiento de visitas, canchas deportivas, etcétera, el condómino tendrá que pagar una cuota de mantenimiento de una parte proporcional de esas áreas comunes.
En comparación, el dueño de una casa sola tiene que pagar él solo la totalidad de los gastos de la misma, como son limpieza, luz, agua e impuesto predial de la casa, sin prorratear ni compartir los gastos con nadie más, lo cual significa que en términos generales es mucho más costoso mantener una casa que un departamento. Tratándose de una casa en condominio, el dueño de la misma tiene que pagar él solo la totalidad de los gastos de limpieza, luz, agua e impuesto predial de la casa, así como los gastos de las áreas comunes y amenidades, que se prorratean proporcionalmente entre todos los dueños de las casas del condominio en el pago de las cuotas de mantenimiento.
(c) Seguridad y vigilancia
Normalmente, un departamento siempre será seguro en cuanto a vigilancia porque el gasto de seguridad es alto y en un edificio de departamentos es fácil solventarlo y dividirlo entre todos los propietarios.
En comparación, en el caso de la contratación de seguridad y vigilancia de una casa, el gasto correspondiente será muy alto, salvo que se trate de una casa en condominio, ya que en este supuesto ese gasto se prorratea o divide entre todas las casas del condominio.
(d) Vistas y luz natural
Un departamento exterior (que da a la calle o al frente del edificio) y que se ubique en un segundo o más alto nivel generalmente tendrá una vista panorámica amplia y mucha luz natural que recibe por la altura del nivel en el que se encuentra.
En comparación, las vistas que puede haber desde las áreas de una casa normalmente van a ser de menor amplitud y alcance que la vista panorámica de un departamento de un nivel segundo o más alto.
(e) Ruidos
Dependiendo de los materiales con que se hayan construido los muros del edificio, un departamento casi siempre tendrá una desventaja desde el punto de vista de los ruidos, ya sea con el vecino de abajo (a quien podrías molestar con tus ruidos), con el vecino de arriba (de quien podrías ser víctima de sus ruidos) o, aunque en menor medida, con los vecinos de al lado, pues no se acostumbra que los edificios actuales tengan muros muy gruesos, lo que causa que cualquier ruido generado en otro departamento se escuche.
En comparación, el ocupante de una casa sola o en condominio podrá hacer ruido, zapatear en los pisos o brincar sobre ellos y a nadie va a molestar por no tener vecinos abajo o arriba de su construcción.
(f) Espacios
Un departamento siempre tendrá una limitante en cuanto a los espacios interiores y exteriores porque, además de que normalmente no tiene un patio o jardín (con excepción de los llamados garden houses), el habitante del departamento (ya sea dueño o inquilino) debe respetar a los demás habitantes del edificio y sujetarse al reglamento del edificio o condominio, lo cual le impide hacer ampliaciones exteriores a su vivienda.
En comparación, el habitante de una casa (sobre todo si no es una casa sujeta al régimen de propiedad en condominio) puede hacer en su terreno prácticamente lo que quiera: construir, ampliar o rediseñar su propio jardín, patio o terraza sin restricción alguna, y en el caso de las mascotas, éstas normalmente serán más felices en una casa con jardín o patio que en un departamento, aunque es realmente sorprendente el porcentaje tan alto de departamentos donde el habitante tiene una o más mascotas.
(g) Cajones de estacionamiento
Un departamento normalmente cuenta con uno o dos cajones de estacionamiento en el edificio donde se ubica (excepcionalmente, hay departamentos que no tienen cajón de estacionamiento asignado o, por el contrario, tienen tres o más cajones de estacionamiento asignados), y en muchos edificios el tema de los cajones de estacionamiento es un problema, sobre todo cuando en una sola hilera de estacionamiento hay dos o más cajones asignados a diferentes departamentos, lo cual causa conflictos entre los residentes de cada departamento. No obstante, hay casos en los que el tema está muy bien coordinado y no existe conflicto alguno entre los habitantes de cada departamento.
En comparación, en una casa sola es mucho más simple la asignación de los cajones de estacionamiento entre sus habitantes y no existen problemas entre dos o más familias por este tema. En las casas en condominio generalmente está muy bien regulada en su reglamento la asignación de los cajones de estacionamiento para cada casa en el condominio e incluso es común que cuenten con algunos cajones de estacionamiento para los visitantes del condominio.
Es importante hacer notar que en esta columna estoy generalizando, aunque en muchos casos habrá excepciones a estas generalizaciones de las diferencias entre departamentos y casas solas y entre éstas y las casas en condominio.
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