Por Francisco Javier Riveroll
Socio director de Riveroll Bienes Raíces, S.C.
Este es el cuarto de una serie de artículos escritos por su servidor para The MarkethinK respecto a cada punto de vista dependiendo del tipo y necesidades del cliente. En un primer artículo me di a la tarea de dar consejos a los compradores de inmuebles; posteriormente, en un segundo artículo propuse recomendaciones a los propietarios de inmuebles que desean vender; y por último, el tercer artículo estuvo dedicado a aconsejar a quienes desean ser inquilinos de inmuebles.
Ahora toca tratar el punto de vista de los propietarios de inmuebles que desean arrendar, es decir, dar en arrendamiento un inmueble de su propiedad, y me estoy enfocando de manera específica en la Ciudad de México.
¿Qué aspectos debes considerar si quieres arrendar un inmueble?
1. Contar con la Escritura de Propiedad que te legitime para ser arrendador
Aunque éste no es un requisito indispensable para poder firmar como arrendador un contrato de arrendamiento, legalmente es muy recomendable contar con el título de propiedad para que, en caso de una controversia legal, el arrendador pueda perfectamente comprobar su legitimidad como tal ante cualquier persona.
2. Valuar correcta y objetivamente el importe de la renta para salir al mercado inmobiliario
Este punto es muy importante para que un inmueble se pueda lograr rentar rápidamente en el mercado inmobiliario. Para ello, debe considerarse el precio en el que se ofrecen en renta inmuebles similares en la misma zona, pero la mejor referencia es el precio en el que efectivamente se hayan rentado dichos inmuebles similares.
El problema de ofrecer en renta un inmueble arriba de su precio correcto será que el mismo se puede quedar rezagado sin rentarse durante uno o más meses, y como arrendador es fundamental no perder o dejar de ganar el dinero correspondiente a una renta correcta de mercado. Por ejemplo, si un arrendador sabe que su inmueble vale 20,000 pesos mensuales de renta y lo ofrece en 24,000 pesos, muy probablemente perderá varios prospectos de inquilinos y varios meses sin rentarlo, que resultarán en pérdidas monetarias.
Es por todo esto que debe valuarse correcta y objetivamente el importe de la renta para salir al mercado inmobiliario.
3. Asesorarse de una inmobiliaria seria y de prestigio para rentar tu inmueble
Es recomendable por razones de seguridad, así como de necesidad de conocimiento profesional de todo lo que se requiere para rentar correctamente un inmueble, que el dueño se asesore de una inmobiliaria seria y de prestigio que cuide sus intereses y su patrimonio, y sepa exactamente cuáles son todos los pasos necesarios para realizar la renta del inmueble a un tercero. De preferencia, si dicha inmobiliaria cuenta con un abogado especialista en asuntos inmobiliarios, será mucho mejor para el dueño del inmueble.
Sabemos que existen algunas personas dueñas de inmuebles que, por ahorrarse la comisión o los honorarios de una inmobiliaria, deciden realizar directamente la renta con el grave riesgo de que sus documentos no hayan sido debidamente elaborados, aunque se haya recurrido a algún abogado, porque si éste no es un abogado especialista en asuntos inmobiliarios, pudieran haberse omitido algunos aspectos fundamentales a cuidar en la elaboración de dichos documentos legales.
Asimismo, con la promoción y publicidad que realizará directamente la inmobiliaria que hayas seleccionado, te evitarás riesgos que puedan afectar tu seguridad personal y familiar (tales como asalto, robo, secuestro o extorsión de tu persona o de tu familia), tanto al mostrar el inmueble como al anunciarlo al público en general.
Por último, la inmobiliaria seleccionada seguramente te aconsejará, entre otros aspectos importantes, cuál es la mejor forma de pago del precio de renta de tu inmueble y te explicará la conveniencia de hacerlo mediante transferencias electrónicas de fondos y cómo debes darte de alta fiscalmente como arrendador, con los beneficios fiscales que trae consigo hacerlo de esa manera, además de que legalmente estarás mucho más protegido como arrendador en caso de un litigio o controversia con el inquilino y con su fiador.
4. Protegerse legalmente como arrendador, exigiendo todo lo siguiente al prospecto de inquilino
Ya sea que el dueño arrendador cuente o no con la asesoría de una inmobiliaria de prestigio, todo arrendador debe exigir el cumplimiento de los siguientes requisitos para rentar su inmueble a un inquilino:
(a) Que el inquilino compruebe ingresos mensuales fijos o variables de por lo menos el triple de la renta durante los tres meses anteriores. En estos tiempos de COVID-19 en México, hemos visto que la mayoría de la gente ha sufrido un detrimento importante en sus ingresos, ya sea por pérdida de empleo o disminución de salario en caso de ser empleado, o disminución de sus ventas en caso de ser empresario, razones por las cuales es trascendental para el arrendador realizar un análisis detallado de los ingresos pasados, presentes y futuros del prospecto de inquilino, para que el arrendador no vaya a sufrir posteriormente la falta de pago puntual de las rentas de su inmueble;
(b) Que el fiador sea una persona física solvente con un bien inmueble sin gravámenes en la Ciudad de México y que el valor de dicho inmueble garantice suficientemente el pago de la renta por dos años;
(c) Que a falta de fiador persona física, pudiera ser fiadora una empresa de acreditada solvencia moral y económica que se obligue solidariamente al pago de las rentas a cargo del inquilino;
(d) Que a falta de fiador, firme también el contrato de arrendamiento un obligado solidario que, al igual que el inquilino, compruebe ingresos mensuales fijos o variables de por lo menos el triple de la renta;
(e) Que el inquilino entregue al arrendador un depósito en garantía de por lo menos el equivalente a un mes de renta, y en el caso de que no se cuente con fiador sino con obligado solidario, el depósito en garantía sea por lo menos equivalente a dos meses de renta;
(f) Que además de lo anterior, se realice una investigación a fondo del inquilino y del fiador u obligado solidario en el Buró Legal y, de considerarse necesario, también en el Buró de Crédito;
(g) Se acostumbra también proteger a las partes arrendadora y arrendataria de un contrato de arrendamiento mediante la contratación de un despacho de abogados especialistas en arrendamiento, de los que promueven la contratación de “pólizas jurídicas”, que son contratos de prestación de servicios profesionales de abogados, para realizar las investigaciones mencionadas en el inciso (f) anterior, utilizar su modelo de contrato de arrendamiento ya muy probado, garantizar la prestación de servicios de cobranza extrajudicial y judicial (en su caso) para la recuperación de rentas, subsanar incumplimientos del arrendatario, recuperar el inmueble y también, en su caso, para que el arrendador cumpla sus pocas obligaciones de entregar el inmueble en estado de servir para el arrendamiento de que se trate; y
(h) Que el plazo de renta no sea mayor de un año, para que durante dicho lapso pueda valorarse el cumplimiento del inquilino a todas sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y de ser favorable dicha valoración, entonces proceder a renovar el contrato por un año más, y así sucesivamente.
Siguiendo todos los pasos anteriores, podrás lograr una renta exitosa de tu inmueble.
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